Дмитровское ш., 27 км от МКАД
Дзержинец-83 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 83 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,43 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль −916 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Икша ≈4,4 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7111
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 022 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 253 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Селевкино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Морозово д. | 9 сот. | 1 620 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Селевкино д. | 8,5 сот. | 1 530 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Селевкино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 15 сот. | 2 550 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово СНТ | 8,5 сот. | 1 275 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 972 / 50 556 / 71 615 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 345 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 476 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -916 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Морозовский уезд КП | 76,8 м² | 8,9 сот. | 5 500 000 | 71 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Икша пгт | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Икша пгт | 86,5 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 931 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Фортуна СНТ | 96 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Икша пгт | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Морозово Парк КП | 100 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка-2 СНТ | 72 м² | 5,4 сот. | 2 950 000 | 40 972 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Нерощино д. | 88 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Эко СНТ | 82,1 м² | 6,3 сот. | 3 400 000 | 41 413 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Прогресс-4 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 6 270 000 | 62 700 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Дзержинец 83, Дмитровский район Московской области. Участок 6 соток, ухоженный, красивый, находится в лесном массиве тихое, зеленое место для отдыха и жизни за городом. На участке расположены дом, баня, гараж и теплица. Дом 83 м2, два этажа + подвал с погребом. Первый этаж из бруса 150х150 мм. В доме есть печь на 2 комнаты, в гостиной действующий камин. Дом подходит не только для летнего отдыха, но и для проживания зимой. Также на участке: баня 15 м2. Гараж 14 м2. Теплица. Туалет. Очень хорошее расположение: недалеко станции Икша и Морозки, рядом магазин и фермерский рынок. Горнолыжные курорты, картинг. В 10 минутах ходьбы есть пруд, где можно купаться. Место спокойное, уютное, участок ухоженный дача для тех, кто хочет быть ближе к природе, но с удобствами рядом. Обоснованный торг.