Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Агрохимик СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 6,2 сот., газоблок.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 641 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −977 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Орудьево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7110
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 431 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 641 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родник СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Медики ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 6 сот. | 594 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Княжево д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Княжево д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 913 / 36 980 / 48 958 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 453 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -977 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Сокол СНТ | 50 м² | 8,7 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Трансмаш-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 849 000 | 36 980 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Теряево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Взлет СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 099 000 | 22 896 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Бельское д. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Иволга СНТ | 45 м² | 8,9 сот. | 1 395 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Березка-5 СНТ | 42,3 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 18 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Березовец СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 48 958 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Авиатор СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 45 кв. М с двумя этажами, построенная в 1997 году из газоблоков. Дом находится на территории Снт, на закрытой территории, что обеспечивает спокойствие. Санузел расположен на улице. В доме заведена вода, электричество. Большой ухоженный участок в 6 соток позволяет наслаждаться природой и заниматься садоводством. На территории есть теплица и зона для отдыха. Также имеется колодец для водоснабжения. Транспортная доступность обеспечивается близостью к остановке общественного транспорта.