Дмитровское ш., 65 км от МКАД
Дуброво д., Дмитровский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 18.04.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 735 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 41 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −398 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик (по описанию); газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Дмитров ≈11,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7107
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 465 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 694 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дуброво д. | 20 сот. | 2 650 000 | 132 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дуброво д. | 13,1 сот. | 2 150 000 | 164 122 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дуброво д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дуброво д. | 14 сот. | 21 000 000 | 1 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новосиньково пос. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новосиньково пос. | 3 сот. | 390 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новосиньково пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новосиньково пос. | 22 сот. | 3 800 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лучинское д. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 463 / 62 790 / 97 619 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 092 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -398 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Лучинское д. | 43 м² | 5,6 сот. | 2 800 000 | 65 116 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лучинское д. | 43 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 60 465 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Подмошье д. | 42 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 97 619 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Малые Дубровки д. | 41 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1-этажная дача 36 кв. м. на участке 6 соток в районе д. Дуброво, Дмитровского района. 65 км. от МКАД, 15 км. от г. Дмитров. Дача деревянная (каркас металл), кухня и комната утеплены, фундамент блоки. Большая терраса (18 кв.м.) с окнами ПВХ. Электричество 15 кВт и вода (колодец) заведены в дом. Туалет на улице, выведен септик. Газ по границе участка. Участок ровный, правильной прямоугольной формы, огорожен забором со всех сторон, имеются ворота для авто. Категория земель: земли населенных пунктов, не СНТ. Тихое место для отдыха. Многие построились и живут круглогодично. В 10 мин. ходьбы находятся магазины, аптека и автобусная остановка. В 15 мин. ходьбы расположен п. Новосиньково с развитой инфраструктурой. Свободная продажа, 1 взрослый собственник.