Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Алмаз СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 25 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,04 млн → дом ≈908 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −786 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Власово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7099
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 042 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алмаз СНТ | 8,3 сот. | 120 000 | 14 458 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слава СТ | 5,9 сот. | 450 000 | 76 271 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алмаз СНТ | 12,5 сот. | 350 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алмаз СНТ | 18 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слава СТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 238 / 34 605 / 39 815 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 771 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -786 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Нива СНТ | 97 м² | 21 сот. | 3 000 000 | 30 928 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Земляне СНТ | 90 м² | 18 сот. | 3 200 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Серебренниково д. | 104 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 35 577 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сосково д. | 100 м² | 20 сот. | 2 900 000 | 29 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Петрино д. | 108 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 39 815 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Пригары д. | 87,4 м² | 16,9 сот. | 6 220 000 | 71 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сосково д. | 105 м² | 15 сот. | 3 900 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Бурцево д. | 104 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Коришево д. | 98 м² | 19 сот. | 6 800 000 | 69 388 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Пригары д. | 80 м² | 22 сот. | 1 699 000 | 21 238 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 950 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 25 соток, ровный, правильной формы, заед во дров, забор металлический из профильного листа коричного цвета, на участке есть отдельно стоящая баня, дом 2 этажа, в доме проверено отопление эллектро, разумный торг.