Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Бельское д., Талдомский гор. округ
Дом 87,9 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 07.02.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 194 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Никулки ≈5,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №7084
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 194 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 306 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 234 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бельское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бельское д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бельское д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 658 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 224 / 31 529 / 61 905 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 698 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 563 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 428 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Московский Художник СНТ да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Садко СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 2 680 000 | 31 529 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Земляне СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82,2 м² | 6 сот. | 2 320 000 | 28 224 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 10.03.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличная дача в Талдомском районе (СНТ "Строитель")д.Бельское Общая характеристика: Площадь дома:87,9м (два этажа), назначение-нежилое, но подходит для круглогодичного проживания если подвести с/у в дом. Земельный участок:6соток, Торг.