Дмитровское ш., 43 км от МКАД
Житниково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 43 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 09.02.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −958 тыс. ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: септик (по описанию); свет — есть; в описании: скважина.
До ст. пл. 62 км ≈3,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7082
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 465 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Житниково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Житниково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Житниково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Житниково д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Башлаево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Башлаево д. | 9 сот. | 615 000 | 68 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Озерецкое с. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Озерецкое с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 39 554 / 70 833 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -958 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Башлаево д. | 47,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 63 025 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Металлург СНТ | 49,3 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Энергия-1 СНТ | 49,3 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 554 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Энергетик-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кудрино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сирень СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новожелтиково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Хотьково СНТ | 36,6 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 35 519 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ваньково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 060 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.02.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасный дачный участок 6 соток, на участке: летний домик 6*9 и бревенчатый сруб,6*6 ( без отделки планируйте как вздумается), летний душ с помещением под маленькую сауну и туалет на улице. Электроэнергия проведена, водоснабжение общее функционирует с поздней весны до поздней осени. Участок под наклоном вода не скапливается. Соседи хорошие. Все документы в порядке. Один хозяин. Вокруг прекрасный лес, летом приезжает продуктовая давка 2 раза в неделю. Септика нет! Скважины нет! ( С их наличием цена участка была бы выше). На въезде в Снт стоят новые откатные ворота и камеры. На незнакомые номера не отвечаю, прошу писать сообщения. Без торга.