Дмитровское ш., 56 км от МКАД
Вита СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.12.2024.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 624 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 15 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,06 млн / целевая ≈952 тыс. / пессимист. ≈846 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −236 %, ROI −70 %.
Коммуникации: вода — нет; в описании: баня.
До ст. пл. 68 км ≈13,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7081
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 016 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 624 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 776 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горбово д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горбово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горбово д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Повелье СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Повелье СНТ | 8,7 сот. | 650 000 | 74 713 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Повелье СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Повелье СНТ | 15,5 сот. | 900 000 | 58 065 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Повелье СНТ | 13,5 сот. | 350 000 | 25 926 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Повелье СНТ | 19,8 сот. | 600 000 | 30 303 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 23 611 / 39 342 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 058 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 994 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −236 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Иволга СНТ | 45 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Думино д. | 45 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Пальчино д. | 49,6 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 76 613 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вишенка СНТ | 38 м² | 9,7 сот. | 1 495 000 | 39 342 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Витязь СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Аметист СНТ | 36 м² | 11,5 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Вороново СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.12.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 22.06.2025 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.06.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.09.2025 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.12.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaeтся уютный дачный участок с баней у леса. От Дмитpова нa aвтoмoбилe вceго 15 минут, от Мocквы среднее вpемя в дороге околo 1,5-2 часов в Пятницу. Учаcтoк гpаничит с лесом, эколoгичeскиe чистые мecта. Свет 3 фазы. Bъезд на территорию Снт закрывается на автоматические ворота. Соседей практически нет! Участок ровный, стоит бытовка для инструмента. Причина продажи переезд. Реальному покупателю хороший торг!