Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Ветерок СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.02.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 50 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 892 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Темпы ≈3,3 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7080
Рейтинг 17/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 337 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 892 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 608 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Северное Сияние СНТ | 9,3 сот. | 500 000 | 53 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветерок СНТ | 9,5 сот. | 480 000 | 50 526 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Северное Сияние СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Полуденовка д. | 12 сот. | 1 560 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Темпы с. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Полуденовка д. | 6,6 сот. | 480 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Темпы с. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Темпы с. | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ольховик СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 43 978 / 116 438 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 519 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 387 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 053 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дружба СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 95 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Былина СНТ | 62 м² | 9,7 сот. | 2 300 000 | 37 097 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Жуково ТСН | 58,4 м² | 16 сот. | 6 800 000 | 116 438 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 64 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Волга СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ольховик д. | 54 м² | 16 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.02.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 16.04.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.09.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 3 499 000 (−101 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 3 399 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 290 000 (−109 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 3 199 000 (−91 000) | история площадки |
| 09.03.2026 | 3 500 000 (+301 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 3 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в стиле А-фрейм. Новый дом, отделочные работы на стадии завершения. Участок в лесу, просто шикарное место для отдыха. Дикие звери по кругу, и главное тишина. Построен по технологии умного дома. Можно использовать как для проживания так и для сдачи в аренду. (Хороший бизнес) Теплые полы, и сенсорные выключатели. Электричество в Доме готово. Автоматические ворота. Вообщем все подробности по телефону. Агентств и помощников по продаже прошу не беспокоит. Цена это себестоимость на сегодняшний день. Хороший торг реальному покупателю. Возможен обмен на авто.