Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Былина СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 62 м², участок 9,7 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 27.05.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 329 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Мельдино ≈3,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7079
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 52 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 329 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 971 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 790 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Клен СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клен СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Навигатор СНТ | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Навигатор СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик-2 СНТ | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Стариково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иванцево д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 39 894 / 74 074 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 347 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 218 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дружба СНТ | 64 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дружба СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Заречье СНТ | 54 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Берег СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дружба СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 857 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Правда СТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 13.07.2025 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 05.12.2025 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Былина", севернее д. Ольховик Талдомского г. О. Московской области. На участке Жилой дом 62кв. М, 2 этажа из бруса, Летний домик (кухня и комната отдыха), Хозпостройка (сарай, туалет, душ), Колодец (3 кольца, питьевой, с насосом для полива), участок огорожен сеткой рабицей.