Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Ветерок СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 26.05.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 585 тыс. → дом ≈265 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 27 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −208 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Темпы ≈2,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7078
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 6.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 7.2 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 504 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 265 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Северное Сияние СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветерок СНТ | 9,5 сот. | 480 000 | 50 526 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Северное Сияние СНТ | 9,3 сот. | 500 000 | 53 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветерок СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полуденовка д. | 12 сот. | 1 560 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полуденовка д. | 6,6 сот. | 480 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Темпы с. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Темпы с. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Темпы с. | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ольховик СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 885 / 44 166 / 56 667 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 324 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 255 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 115 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -207 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Ольховик СНТ | 28 м² | 6,3 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Журавли СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Дубна СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ольховик д. | 24 м² | 6 сот. | 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Бекерон СНТ | 26 м² | 6,3 сот. | 699 000 | 26 885 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Воргаш д. | 30 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Слава СТ | 37,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 79 787 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2025 | 1 100 000 | история площадки |
| 30.06.2025 | 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 1 100 000 (+150 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 850 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продается участок, в очень чистом экологическом месте, вокруг лес, угловой участок, место очень хорошее, дом крепки, квадратов 30, можно мансарду сделать на чердаке маленькую комнату. От мкада 86 км. Вода в колодце хорошая, чистая, холодная. Все интересующие доп вопросы по телефону!