Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 59 %
Земля ≈423 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,54 млн → дом −38 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −83 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Большая Волга ≈1,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7074
Рейтинг 11/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 423 077 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 538 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −38 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 267 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,5 сот. | 7 900 000 | 929 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6,3 сот. | 3 150 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 8,5 сот. | 5 950 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Заря СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 7,6 сот. | 8 500 000 | 1 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Заря СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 7,8 сот. | 3 100 000 | 397 436 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 2 сот. | 220 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8,6 сот. | 5 100 000 | 593 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 60 000 / 86 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 858 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 765 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 239 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Весна СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Весна СНТ | 30 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Восход СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Весна СНТ | 32 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 37 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Борец СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Репка-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заря СНТ | 38 м² | 6,3 сот. | 2 999 999 | 78 947 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Восход СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 1 925 000 | 53 472 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Восход СНТ | 24 м² | 8,4 сот. | 3 750 000 | 156 250 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в садовом товариществе "Чайка-2". Земельный участок площадью 6 соток. На участке расположено два дома. Первый двухэтажный дом размером 3,25х5,50, площадью 30 кв. М. В доме две комнаты на первом и мансардном этажах по 12 кв. М, летняя кухня и веранда. Второй дом одноэтажный площадью 30 кв. М. В доме комната, санузел, кладовая и дровник, большая веранда. Участок электрифицирован, на участке колодец, летний туалет. В Снт есть магазин, чистятся дороги. Прекрасное место для отдыха. Вокруг Снт грибные леса, рядом Московское море (Иваньковское водохранилище). До города Дубна 5 минут на автомобиле.