Дмитровское ш., 67 км от МКАД
Марьино СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,2 млн ₽, поднимали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈862 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈932 тыс. / целевая ≈839 тыс. / пессимист. ≈746 тыс. → от пессимистичной прибыль −574 тыс. ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Вербилки ≈6,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7071
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рябинушка СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Советский Художник СНТ | 9,4 сот. | 849 999 | 90 425 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьино д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Развитие СВ-1 СНТ | 25,5 сот. | 1 250 000 | 49 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Развитие СВ-1 СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково-Марьино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головково-Марьино д. | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково-Марьино д. | 12,3 сот. | 1 675 000 | 136 179 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 43 500 / 67 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 839 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -574 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Жаворонок СНТ | 19 м² | 6 сот. | 650 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Энтузиаст СНТ | 20 м² | 6 сот. | 870 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Камелия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Дьяконово д. | 20 м² | 9 сот. | 1 099 000 | 54 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Высотка СНТ | 20 м² | 5,7 сот. | 990 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Рассвет-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Кушки д. | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю летнюю дачу. Участок 6 соток, на участке 2 одноэтажных домика, бытовка (хозблок), беседка 3х4, летний душ с туалетом (туалет торфяной с возможностью очистки) и местом для стиральной машины. Все перечисленные постройки стоят на бетонных блоках, поэтому регистрация их не требуется. Есть скважина. Забор железный, сплошной с одной стороны участка, выход распашные ворота. Электричество везде проведено. На участке плодовые деревья (яблони, груши, слива, калина) кустарники: смородина, черноплодная рябина, жимолость, грядки с плодородной землёй. Взносы: 7 тыс в год. Рядом грибной лес, большой пруд для купания и рыбалки, магазины. В летний период от станции Власово ходит автобус. Улицы Снт в вечернее время освещаются. Садовое товарищество Рябинушка, 98. Талдомский городской округ, Московская область. Собственник один. Документы готовы.