Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Припущаево СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 160 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 18 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −168 %, ROI −63 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Талдом-Савёловский ≈9,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7066
Рейтинг 13/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 737 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 160 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Припущаево д. | 10 сот. | 588 000 | 58 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Припущаево д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Припущаево д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Припущаево д. | 16 сот. | 3 500 000 | 218 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Припущаево д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Чистые пруды СНТ | 16 сот. | 310 000 | 19 375 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пашино д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Чистые пруды СНТ | 7,6 сот. | 200 000 | 26 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Пашино д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Чистые пруды СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 692 / 21 429 / 29 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 329 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 988 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −168 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Политехник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 600 000 | 8 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Бекерон СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Кузьмино-1 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 590 000 | 22 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | 75,1 м² | 6,3 сот. | 1 490 000 | 19 840 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.3 км | Долгие Пруды СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 17 692 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Маяк СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 33 721 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Универсал-3 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 38 824 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Политехник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 70 м2 с двумя этажами, расположенная на участке 6 соток в Снт. На первом этаже расположены просторная гостиная, кухня и две спальни, а также туалет и душевая. Второй этаж большая комната с застреленным балконом. На территории участка находятся теплица и хозпостройка, что позволяет заниматься садоводством или хранить инвентарь. Имеется колодец для водоснабжения и септик для канализации. Электричество подключено. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. Два раза в неделю приезжает лавка с продуктами, на территории Снт есть пруд для купания. Один собственник, это не агентство. Отличное место для отдыха на природе в окружении зелени. Уместен торг.