Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Труд СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 38 м², участок 36 сот., дерево, 2003 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 02.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 36 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −773 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Никулки ≈2,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7061
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 144 000 ₽ (36 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 456 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 316 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 214 / 72 368 / 117 500 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 490 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 359 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 097 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Запрудня пгт | 40 м² | 20 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Гора д. | 37,3 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 40 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Сорокино д. | 35 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Паюсово д. | 36,6 м² | 30 сот. | 3 000 000 | 81 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Богородское с. | 36 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Бешенково д. | 42 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 47 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Новое Сельцо д. | 44 м² | 22 сот. | 5 400 000 | 122 727 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Бешенково д. | 43 м² | 22 сот. | 3 200 000 | 74 419 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Бор д. | 30,4 м² | 18 сот. | 2 200 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Саввино д. | 28 м² | 30 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Александра. ПОД Авансом до 25 мая. Продаем Участок 36 соток, и деревянный дом 38 метров в охраняемом, огороженном поселке. Дорога асфальтированная. Также на участке есть БАНЯ с душевой . ПРУД, 2 беседки, хозяйственный блок и отдельный благоустроенный домик. Участок находится не далеко от въезда в поселок и по документам состоит из двух участков по 15 соток, на самом деле там 36 соток. Колодец на 8 колец. подходит для питья и приготовления пищи. Вода чистейшая! В доме есть кухня и 2 комнаты. Mебель и техника оcтaeтcя. Элeктричeствo завeдено в дом. Фундамент - бетонные столбики, отделка дома деревом. Также есть 2-ой не большой дом, тоже с мебелью, телевидением (он по документам не зарегистрирован). Основному дому около 28 лет - сухой и в хорошем состоянии. В отдельном строении санузел с душевой и Сауной, бойлер вещается в душевой на 50 литров. ВСЕ личные вещи увезут, мебель остается. Установлены новые ворота. Туалет на улице, торфяной, компостный. Участoк 36 сoтoк с ПРУДОМ, куда по весне хозяин запускал раньше мальков и потом рыбачил, также можно окунуться после бани в него. Выcaжены плoдoвыe дepeвья, кустaрники - все плодоносят, также цветы, Стоит хорошая большая теплица. Газа в СНТ нет, но он есть в соседнем поселке. В этом поселке есть кто живет круглогодично. Сейчас идут переговоры о проведении газа в поселок. Также можно сделать на участке, так как он большой автономную газовую систему и построить новый дом, а можно и на электричестве - сейчас много разных вариантов существует.. На участке дома не большие, ПРУД, Баня, парковочная зона на 3-4 машины, газоны, туалет, сарай для хранения инвентаря. Дороги асфальтированы, проезд круглогодичный (все проезды зимой чистят от снега). СНТ Находится в отдалении от дорог, что обеспечивает тишину и отдых. Водоем для купания и рыбной ловли в 10 минутах пешей прогулки. Недалеко река Дубна. Детская площадка. Есть два ближайших продуктовых магазина (летний и круглогодичный). А также вся инфраструктура (сетевые магазины, банки, салоны, поликлиники и тп: рядом с посёлком Вербилки 5 мин на авто). Хорошее сообщение с Москвой. До участка можно добраться электропоездом до ст Вербилки (Савеловское направление), со станции ходит автобус до д. Кушки (10 мин ), далее до дома пешком по асфальтированной дороги 7 мин. Также со ст. 94 км можно прогуляться через сосновый лес . Дача подходит для людей кто ценит тишину, чистейший воздух, комфорт и спокойствие. Просмотры по договоренности. Собственник один. В собственности более 5 лет. Очень хорошие соседи, дружные.