Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Гридино д., Егорьевск гор. округ
Дом 78 м², участок 15 сот., дерево, 1970 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −981 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Беззубово ≈7 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №706
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 86 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гридино д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гридино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Взлет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шувое пос. | 15,5 сот. | 1 500 000 | 96 774 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шувое пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 857 / 41 320 / 87 179 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 467 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 294 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -981 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гридино д. | 78 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шувое пос. | 69 м² | 14,5 сот. | 3 350 000 | 48 551 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Шувое пос. | 70 м² | 12,5 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ефремовская д. | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Шувое пос. | 90 м² | 11,6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Шувое пос. | 90 м² | 12 сот. | 4 555 000 | 50 611 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 78 м² | 12,8 сот. | 6 700 000 | 85 897 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | 78 м² | 14 сот. | 6 800 000 | 87 179 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Гридино д. | 60 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шувое пос. | 60,7 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 28 830 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся деревянный одноэтажный дом (78 кв.м.) на участке 15 соток (Егорьевский район, деревня Гридино): от Егорьевска 13 км, от Москвы (105 км от МКАД). Удобное транспортное сообщение. Дом расположен на центральной улице (дорога асфальтированная), недалеко от дома находится автобусная остановка до города Егорьевска. В доме две комнаты (23,6 кв.м. и 9,7 кв.м), кухня (15,2 кв.м.), две холодные пристройки (14,9 кв.м. и 12,3 кв.м.). К дому примыкает сарай (4,70 х 8,08 м.). На участке есть гараж. Свет и печное отопление, по границе участка проходит газ. Хорошие соседи, которые проживают постоянно. Рядом лес богатый грибами и ягодами, храм и святой источник. В поселке есть продуктовый магазин, OZON, WILDBERRIES. Соседний поселок Шувое полностью с развитой инфраструктурой, где есть школа, д/сад, больница, магазины, аптека, отделения банка и почты, клуб, озеро. Все необходимые документы в наличии. В услугах риэлторов и агентов НЕ НУЖДАЕМСЯ!!!