Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 54,5 м², участок 13,7 сот., дерево, 1920 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 72 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 13,7 сот. = 1,61 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −514 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: отопление — центральное.
До ст. Соревнование ≈3,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7058
Рейтинг 22/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 88 % | 5.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 610 000 ₽ (13,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 752 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Запрудня пгт | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Запрудня пгт | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка СНТ | 25 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чеховский СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Запрудня пгт | 29,7 сот. | 5 100 000 | 171 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 090 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 000 / 65 908 / 83 333 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -514 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Запрудня пгт | 54 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 556 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запрудня пгт | 56 м² | 10 сот. | 4 440 000 | 79 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудня пгт | 50 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Запрудня пгт | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Озеро Надежды ДНТ | 54,9 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 76 503 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вотря д. | 54 м² | 18 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Опал СНТ | 54 м² | 7,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новоникольское с. | 60 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вербилки пгт | 50 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Вербилки пгт | 55,2 м² | 11 сот. | 4 400 000 | 79 710 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
АДРЕС: Московская обл., Талдомский городской округ, пос. Запрудня, ул. Советская, д. 152. НАПРАВЛЕНИЕ: Дмитровское шоссе РАССТОЯНИЕ ОТ МКАД: 80 км. ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА: 13,68 сот. ПЛОЩАДЬ ДОМА: 54,5 кв.м. КАДАСТРОВЫЙ УЧАСТКА: 50:01:0050232:137 КАДАСТРОВЫЙ ДОМА: 50:01:0050232:194 НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: земли населенных пунктов, ИЖС. КОММУНИКАЦИИ: Электричество (15кВт МОЭСК), отопление газовое. ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ ОПИСАНИЕ: Участок 1368 кв.м., ровный, сухой, прямоугольной формы. Хороший круглогодичный подъезд. Дом 1- этажный, деревенский. Соседи проживают постоянно. РАСПОЛОЖЕНИЕ: В 500 м автобусная остановка. Участок расположен недалеко от центра в п. Запрудня с развитой инфраструктурой (магазины, аптеки, больница, детский сад, школа, и многое другое). В 1.5 км канал им. Москвы. г. Дмитров в 30км. Добраться можно общественным транспортом: электричка Савеловского направления до ЖД ст. Запрудня, далее автобус либо маршрутное такси до поселка.