Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Рассвет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., 2014 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 310 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −140 %, ROI −58 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №705
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 739 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 310 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 390 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 542 / 33 156 / 44 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 589 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 510 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 784 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −140 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Родина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приборостроитель СНТ | 48,2 м² | 6,4 сот. | 1 840 000 | 38 174 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Заволенье д. | 48,2 м² | 6,4 сот. | 1 690 000 | 35 062 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ивушка СНТ | 47,2 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 38 136 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гуслица СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юбилейный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 280 000 | 25 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Каштан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ильинское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 650 000 | 13 542 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
вам предлагается ухоженная, комфортная дача, полностью оборудованная удобствами. на участке плодовые деревья, навес для авто, колодец и скважина с насосной станцией, мастерская и прачечная.