Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Елизаветино д., Дмитровский гор. округ
Дом 85 м², участок 8,2 сот., монолит, 2024 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 8,5 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 21.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 85/100 · уверенность 57 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,27 млн / целевая ≈7,44 млн / пессимист. ≈6,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,66 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малиновские луга ≈3,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7047
Рейтинг 85/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.9 |
| участок | 5 | 38 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 247 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 403 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 506 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Елизаветино д. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елизаветино д. | 8,5 сот. | 3 900 000 | 458 824 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елизаветино д. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елизаветино д. | 11 сот. | 2 500 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улыбка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елизаветино д. | 18,5 сот. | 3 000 000 | 162 162 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елизаветино д. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елизаветино д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елизаветино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елизаветино д. | 22 сот. | 10 500 000 | 477 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 161 / 100 304 / 167 910 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 266 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 853 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 439 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 613 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 660 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | да: «санузел» + «тепление полы» | 84,5 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 112 426 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дмитровские просторы КП да: «санузел» + «тёплые полы» | 87 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 78 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зверково д. да: «санузел» + «отделкой» | 80,4 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 167 910 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Горшково КП да: «ванной» + «мебели» | 77 м² | 7,4 сот. | 6 790 000 | 88 182 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 4 800 000 | история площадки |
| 05.01.2026 | 7 000 000 (+2 200 000) | история площадки |
| 25.02.2026 | 6 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 8 500 000 (+1 700 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 5 200 000 (−3 300 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 4 400 000 (−800 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 4 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 700 000 (−550 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 850 000 (−350 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 1 этажный построен из прочного блока ..фундамента железобетонная плита 30см!!!Стены две ряда блоков ,весь участок огорожено из качественного профнастила ..Земля населённых пунктов для ИЖС ..Электричество 15кв (Мосэнерг)..Имеется возможность подключения к магистральному газу ..Деревня расположена непосредственной близости с Г.Яхрома г Дмитров где есть все необходимое для комфортного проживания и удовлетворения ежедневных потребностей..Документы все в порядке ..