Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Северный пгт, Талдомский гор. округ
Дача 48 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 24.03.2023.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 400 тыс. → дом ≈900 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −923 тыс. ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Талдом-Савёловский ≈6,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7045
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 170 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Северный пгт | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Северный пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Северный СНТ | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юркино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Северный СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Юркино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Северный СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юркино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юркино д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 556 / 32 927 / 72 222 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 285 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -923 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Воргаш д. | 54 м² | 15 сот. | 3 900 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Стрелка СНТ | 41 м² | 7,8 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2023 | 1 500 000 | история площадки |
| 07.05.2023 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом каркасно щитовой,4 комнаты, заводили воду от колодца, но пользуюсь навесным. Бир туалет. Душевой поддон, электричество, две комнаты распашонки, прохладно, антенна.48 кВ м. Охраняеться, работают камеры на каждой улице. Кто проживает детей возят в школу, вся инфроструктура. Возникнут вопросы звоните. Риэлторы пожалуйста не беспокойте. Спасибо.