Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Весна СНТ, Дубна гор. округ
Дом 67 м², участок 4,5 сот.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 19.04.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля ≈341 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль −529 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дубна ≈2,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7042
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 340 746 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 533 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 388 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Весна СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Весна СНТ | 5,3 сот. | 1 330 000 | 250 943 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Весна СНТ | 7,7 сот. | 2 600 000 | 337 662 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12,2 сот. | 3 900 000 | 319 672 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 7 200 000 | 720 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 14,5 сот. | 7 000 000 | 482 759 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 65 642 / 93 333 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 877 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -529 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 66,5 м² | 4,4 сот. | 4 700 000 | 70 677 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Весна КП | 68,9 м² | 4,7 сот. | 5 800 000 | 84 180 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна КП | 72 м² | 5,3 сот. | 5 450 000 | 75 694 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дубна СТ | 64,7 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 60 278 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мечта СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 35 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 64 м² | 6,2 сот. | 5 800 000 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Волга СНТ | 66 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна КП | 75 м² | 4,5 сот. | 7 000 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Свердловский СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Феникс СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом, дом стоит на учёте можно прописаться. Если не отвечаю пишите.