Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 63 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 695 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −124 %, ROI −55 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Цемгигант ≈1,3 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №704
Рейтинг 10/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 695 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 005 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 641 / 39 563 / 69 444 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 534 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 292 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 603 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −124 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Елкино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 40 м² | 7,7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Черкизово с. | 36 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Побережье СНТ | 35,7 м² | 8,1 сот. | 1 650 000 | 46 218 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Осташово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Хорлово ТСН | 40,6 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 41 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Дубрава СТСН | 39 м² | 12 сот. | 1 100 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Трофимово д. | 39 м² | 12 сот. | 1 000 000 | 25 641 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Химик-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача 40м2 на участке 8 соток. Территория огорожена. На участке расположен блочный летний домик 64 с монсардой, большим погребом и летней кухней. А так же на участке есть баня 56 с монсардой. В бане на первом этаже комната отдыха, парная,кухня, санузел, место под душевую кабину. На втором этаже спальня. На участке растут плодовые, ягодные и декоративные культуры. Есть летний душ и туалет. Межевание в процессе. Показ по договоренности.