Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Чайка-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 13.03.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −622 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Икша ≈3,2 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7038
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 353 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 094 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Станкин-2 СНТ | 30 сот. | 10 000 000 | 333 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатово с. | 15 сот. | 4 108 000 | 273 867 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатово с. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Игнатово с. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Игнатово с. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Игнатово с. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Игнатово с. | 10 сот. | 2 285 000 | 228 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Игнатово с. | 6,3 сот. | 1 008 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Игнатово с. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Игнатово с. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 74 000 / 110 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 261 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -622 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Морозово Парк КП | 45,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 87 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Минтяжстроевец СНТ | 45,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мелихово КП | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Минтяжстроевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сазонки д. | 51 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 84 314 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Речник СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 524 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Трудовая пос. | 50 м² | 5,2 сот. | 6 300 000 | 126 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Морозки д. | 52,3 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 86 042 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Голубые Ели СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 3 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 390 000 (−160 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 350 000 (−40 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 290 000 (−10 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 250 000 (−40 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 3 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 180 000 (−10 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 200 000 (+20 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 250 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лучшее предложение спешите, успейте купить прекрасную дачу с хорошей развитой инфраструктурой! Дом: первый этаж терраса и 2 комнаты на втором этаже еще одна комната! Баня с новым нагревательным оборудование, погреб с вентиляцией, беседка, Дом полностью готов к переезду и проживанию, это Дача. Участок ухожен все как на летних фото. Подробное описание добавим в ближайшее время. Один собственник, без долгов и каких либо обременений. Возможна прописка, от Ж/Д станции морозки 7 минут на автобусе!