Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Островок СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 16 сот., брус.
Цена 1,97 млн ₽; цена не менялась с 25.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 544 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈5,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7034
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 009 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 544 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 36 722 / 91 463 |
| цена объекта | 1 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 674 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 826 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 735 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 461 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 213 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Маяк СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кунцево СНТ | 45 м² | 12 сот. | 760 000 | 16 889 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 44 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Энтузиаст СНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Чистые пруды СНТ | 48 м² | 8,5 сот. | 1 998 000 | 41 625 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Океан СНТ | 43,7 м² | 15 сот. | 3 950 000 | 90 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубна СТ | 49 м² | 9,9 сот. | 1 000 000 | 20 408 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лира СНТ | 60 м² | 10 сот. | 999 999 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сорокино СНТ | 40 м² | 12 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Металлург СНТ | 41 м² | 12 сот. | 3 750 000 | 91 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2026 | 1 970 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 970 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик в хорошем, бодром состоянии. Фундамент ленточный (бетон). Хорошее расположение, рядом лес с множеством грибов и ягод, озеро, продуктовые и хозяйственные магазины.