Дмитровское ш., 44 км от МКАД · земля с домом
Дубрава СНТ, Химки гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке расположенны: летний двухэтажный дом с верандой 75кв.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 62 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 612 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,79 млн / целевая ≈5,21 млн / пессимист. ≈4,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈1 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 128 км ≈9,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7029
Рейтинг 48/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 173 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 8 сот. | 940 000 | 117 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блюз СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блюз СНТ | 9,8 сот. | 1 300 000 | 132 653 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блюз СНТ | 34 сот. | 4 000 000 | 117 647 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 75 721 / 150 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 630 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Есипово Форест КП | 78 м² | 6,8 сот. | 6 700 000 | 85 897 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дмитровка Светлая КП | 70 м² | 8,5 сот. | 10 500 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Крот СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Радумля пгт | 72 м² | 9 сот. | 7 250 000 | 100 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Выстрел СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 999 999 | 57 143 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Тимоново д. | 78 м² | 9 сот. | 6 450 000 | 82 692 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Муравей СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Лесные Хутора СНП | 80 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ложки СНТ | 82,6 м² | 6 сот. | 9 490 000 | 114 891 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Кунья Роща СНТ | 76 м² | 7,5 сот. | 4 850 000 | 63 816 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается вашему вниманию участок 6 соток а СНТ "Дубрава", вблизи дер. Хоругвино. Прекрасный вариант для летнего отдыха. На участке расположенны: летний двухэтажный дом с верандой 75кв. м., в доме есть всё необходимое для проживания: мебель, техника, всё остаётся новым хозяевам, беседка из бруса 3 на 3 м., бытовка с душем и туалетом, сарай для инструментов 2,5 на 2,5 м., колодец, электричество по всему участку. Дружелюбные соседи, закрытая территория, рядом лес.