Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Патриот СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 30 м², участок 15 сот., дерево, 2013 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.11.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 904 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 87 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Вербилки ≈3 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7024
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 904 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 596 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 86 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Новоникольское с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 460 000 | 41 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоникольское с. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 118 / 68 561 / 113 889 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 477 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 898 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Кушки д. | 30 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Автоматика СНТ | 29 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Вербилки пгт | 33 м² | 11 сот. | 3 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вербилки пгт | 34 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоникольское с. | 39 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 75 641 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кушки д. | 38 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Агрос СТ | 25 м² | 7,9 сот. | 1 220 000 | 48 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 7 Участок пос. | 35 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Жуковка д. | 36 м² | 10,5 сот. | 4 100 000 | 113 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Иванушка СТ | 22 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 15 соток с небольшим бревенчатым домиком на берегу прекрасного озера. Домик в дальнейшем можно переделать в баню. Участок неправильной формы на возвышенности, в первой линии от озера, до него 50 м. На участке колодец 12 колец, ещё есть скважина на двоих с соседями. В этом году проложили газ по границе участка. Электричество заведено в дом, 15кВт, договор напрямую с Энергосбытом. В селе Новоникольское есть магазины, пункты выдачи ОЗОН и WILDBERRIES, а также школа и детский сад. Недалеко горнолыжные курорты Сарочаны, и Яхрома. Я собственник.