Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Непейно д., Дмитровский гор. округ
Дом 106,6 м², участок 6 сот., дерево, 2009 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 541 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2,03 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль −899 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Орудьево ≈3,9 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7020
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 132 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 541 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 559 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 006 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Непейно д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Самотека СНТ | 6 сот. | 714 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 106,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 032 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 500 / 46 500 / 123 762 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 710 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 474 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 768 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Непейно д. | 100 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 33 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Союз-1 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рассвет СНТ | 100 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Родник СНТ | 100 м² | 8 сот. | 850 000 | 8 500 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лотос СТ | 90 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 24 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пересветово с. | 95 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 78 947 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Радуга СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Энтузиаст СНТ | 105 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Овражки СНТ | 96 м² | 7 сот. | 2 999 000 | 31 240 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Татищево д. | 101 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 123 762 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 100 000 (−1 200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса, обшит сайдингом! в доме все обустроено: 5 комнат, баня, гараж, подвал, вся необходимая мебель и техника! В пешей доступности озеро , тихое и зеленое место!