Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Надежда СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 72,6 м², участок 7,1 сот., дерево.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 561 тыс. → дом ≈439 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −586 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Живописное ≈2,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7019
Рейтинг 28/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 954 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 561 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 047 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 7,3 сот. | 500 000 | 68 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борец СНТ | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 352 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 28 571 / 41 667 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 020 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 919 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 818 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 616 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Соврыбфлот СНТ | 72 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мельдино д. | 69,7 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 673 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ясень СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 35 700 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Гудок СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Берег СНТ | 70 м² | 6,9 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Живописное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 96 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Свердловский СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Правда СТ | 70,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 32 532 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Феникс СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зорька СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 399 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 000 000 (−399 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обычная советская дача, готова к проживанию.Тихий и уютный поселок в окружении хвойного леса. В поселке есть собственный водоем, магазин. Подъезд круглогодичный.На автомобиле 5 минут до ж/д станции 119 км. и канала им. Москвы.