Дмитровское ш., 53 км от МКАД
Дмитров г., Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 19.05.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈555 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 5 в 10 км, 72 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,34 млн / целевая ≈6,6 млн / пессимист. ≈5,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,56 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Малиновские луга ≈1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №7007
Рейтинг 76/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 555 119 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 331 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 14 сот. | 7 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,3 сот. | 2 750 000 | 436 508 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,4 сот. | 6 700 000 | 1 522 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,4 сот. | 7 500 000 | 1 388 889 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 3 сот. | 3 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 9 200 000 | 613 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 20 сот. | 15 000 000 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 542 / 112 121 / 198 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 337 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 603 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 560 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Игнатовка д. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Подчерково с. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кончинино д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 66 м² | 5,4 сот. | 7 400 000 | 112 121 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 118901531 Предлагаем вашему вниманию дачу площадью 60 м, с летней кухней 15 м, на участке 6 соток в живописном месте рядом с городом Дмитров. Адрес: М.О. город Дмитров улица Высоковольтная дом 47, СНТ Родник. Преимущества расположения и