Дмитровское ш., 30 км от МКАД
Сазонки д., Дмитровский гор. округ
Дом 140 м², участок 10 сот., газобетон.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 62 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,97 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 112 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,51 млн / целевая ≈14,86 млн / пессимист. ≈13,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,54 млн ₽, маржа 57 %, ROI 133 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. Морозки ≈5,7 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №7006
Рейтинг 81/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 532 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 967 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сазонки д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сазонки д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сазонки д. | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сазонки д. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сазонки д. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сазонки д. | 39 сот. | 6 132 750 | 157 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сазонки д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сазонки д. | 9,2 сот. | 1 397 000 | 151 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сазонки д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сазонки д. | 8 сот. | 1 258 000 | 157 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 112 500 / 119 558 / 121 528 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 514 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 211 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 536 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 133 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Гармония КП да: «санузлы» + «ремонт» | 144 м² | 9 сот. | 17 500 000 | 121 528 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Подосинки пос. да: «санузла» + «отделкой» | 138 м² | 10,2 сот. | 16 499 000 | 119 558 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Притяжение КП да: «с/у» + «отделка» | 140 м² | 9,6 сот. | 15 750 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.02.2026 | 3 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 120288340 2-х этажный дом,140 кв.м.в скандинавском стиле в Дмитровском районе,д.Сазонки,из газосиликатных блоков,утеплён.Дом снаружи отделан профильным листом+виниловые панели Docke,утеплитель стекловата 50 мм,расширенные оконные проёмы Торг.