Дмитровское ш., 50 км от МКАД
А-108 51-й км, Дмитровский гор. округ
Дом 110 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,99 млн ₽ от 05.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 55 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 664 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 83 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,37 млн / целевая ≈8,43 млн / пессимист. ≈7,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,57 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7001
Рейтинг 78/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 713 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 535 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 045 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | А-108 51-й км | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зверково д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | А-108 51-й км | 6,2 сот. | 680 000 | 109 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зверково д. | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | А-108 51-й км | 20 сот. | 3 250 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зверково д. | 7,1 сот. | 900 000 | 126 761 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 52-й км | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зверково д. | 12,3 сот. | 1 400 000 | 113 821 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | А-108 52-й км | 18 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 793 / 91 900 / 96 429 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 899 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 574 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Спиридово д. да: «с/у» + «ламинат» | 111 м² | 6,1 сот. | 9 190 000 | 82 793 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дмитровские Сады КП да: «ванные» + «заезжай и живи» | 100 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 90 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | да: «санузле» + «ремонт» | 112 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 96 429 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | да: «санузлах» + «под ключ» | 116 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 94 828 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | да: «ванной» + «ламинат» | 100 м² | 6 сот. | 9 190 000 | 91 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 3 990 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 699 000 (−291 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 199 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 199 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам одноэтажный дом в КП Горшково. Кадастровый. Номер участка 50:04:0250305:1006. Под Семейную Ипотеку Не Подходит. Внутри дома ремонта нет, из коммуникаций только электричество. Всё остальное нужно делать. Дом расположен на участке площадью 6 соток, огорожен забором по периметру. Дом построен по канадской технологии каркасного строительства из сухого строганного бруса и Сип панелей. Эта технология обеспечивает максимальное тепло зимой и прохладу летом( эффект термоса). Фундамент: железо- бетонные сваи. Электричество 15 кв. (Россети). Дом состоит из двух спален( 12 кв. М. И 18 кв. М.)большой кухни гостиной 30 кв. М., Санузел совмещенный 9 кв м. Дом предназначен для Круглогодичного проживания, Очень Тёплый, соседи живут постоянно. Все документы готовы, никто не прописан. Рассмотрим любые варианты покупки.