Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 24.02.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 2,08 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль −441 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Соревнование ≈3,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7000
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 081 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудня пгт | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Запрудня пгт | 19 сот. | 900 000 | 47 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 25 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чеховский СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудня пгт | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудня пгт | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Запрудня пгт | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 72 816 / 83 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Запрудня пгт | 54,5 м² | 13,7 сот. | 2 850 000 | 52 294 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудня пгт | 70 м² | 21 сот. | 3 600 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Кушки д. | 60 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 30 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Агросад СНТ | 60 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Озеро Надежды ДНТ | 54,9 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 76 503 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Орион СНТ | 61,8 м² | 11,9 сот. | 4 500 000 | 72 816 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вотря д. | 54 м² | 18 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Вербилки пгт | 68,2 м² | 15,3 сот. | 4 850 000 | 71 114 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Танино д. | 75 м² | 17 сот. | 6 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Вербилки пгт | 55,2 м² | 11 сот. | 4 400 000 | 79 710 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна площадью 60м2, построенный в 1989 году. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом включает комнату и просторную кухню-столовую. В доме есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. На участке площадью 2100 м2 расположены колодец для водоснабжения и хозяйственные постройки. Участок огорожен, что обеспечивает приватность и безопасность. Газ проходит по границе участка, что позволяет легко подключить его при необходимости. Дом находится на земле категории Ижс, что дает возможность для индивидуального жилищного строительства. Санузел расположен на улице. Возможна покупка в ипотеку.