Новорязанское ш., 17 км от МКАД
Поднятая целина СНТ, Жуковский гор. округ
Дом 28,9 м², участок 3,3 сот., 1985 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈676 тыс. ₽/сот. × 3,3 сот. = 2,23 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 94 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 148 тыс.
Ремонт ≈478 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈150 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Школьная ≈2,3 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №70
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 675 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 231 000 ₽ (3,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 910 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Весна-2 СНТ | 3,5 сот. | 3 990 000 | 1 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 5,3 сот. | 4 990 000 | 941 509 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 4 сот. | 3 850 000 | 962 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 3,1 сот. | 2 800 000 | 903 226 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 35 сот. | 19 500 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Заря СНТ | 3 сот. | 2 350 000 | 783 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 3,4 сот. | 3 100 000 | 911 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 2 299 000 | 656 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 3,6 сот. | 2 300 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 478 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 340 / 147 972 / 222 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 504 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 279 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 603 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 25,1 м² | 3,2 сот. | 2 500 000 | 99 602 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Быково пгт | 30,2 м² | 1,8 сот. | 6 000 000 | 198 675 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Македонка СНТ | 30 м² | 4,9 сот. | 5 600 000 | 186 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поднятая целина СНТ | 34 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 97 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 34,4 м² | 3,2 сот. | 4 250 000 | 123 547 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Македонка СНТ | 31 м² | 4,7 сот. | 4 300 000 | 138 710 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 31,8 м² | 3,4 сот. | 5 000 000 | 157 233 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Малаховка пгт | 31,1 м² | 3 сот. | 5 200 000 | 167 203 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Малаховка пгт | 27 м² | 4 сот. | 6 000 000 | 222 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Родники пгт | 31,8 м² | 3,4 сот. | 3 000 000 | 94 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Электричество в доме. Вода-скважина на участке, в дом не заведена. На участке растут плодово ягодные растения. К самому участку подъезда нет. Остановка в шаговой доступности, прямой автобус до Москвы, маршрутки от станции Отдых.