Дмитровское ш., 20 км от МКАД
Катуар Парк КП, Дмитровский гор. округ
Дом 120 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 94/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈300 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 6 в 10 км, 75 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 136 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,41 млн / целевая ≈14,77 млн / пессимист. ≈13,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈9,11 млн ₽, маржа 69 %, ROI 227 %.
⚠ ROI 227 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Катуар ≈2,1 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6998
Рейтинг 94/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 91 % | 7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 224 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 402 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Некрасовский пгт | 6,2 сот. | 1 240 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горки Сухаревские д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки Сухаревские д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Некрасовский пгт | 13 сот. | 1 560 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки Сухаревские д. | 29,7 сот. | 21 000 000 | 707 071 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки Сухаревские д. | 10,8 сот. | 5 000 000 | 462 963 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки Сухаревские д. | 37 сот. | 25 000 000 | 675 676 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки Сухаревские д. | 6,7 сот. | 2 016 000 | 300 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки Сухаревские д. | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Некрасовский пгт | 6,9 сот. | 5 600 000 | 811 594 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 455 / 136 458 / 166 667 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 408 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 767 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 9 111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 227 % |
| пояснение расчета | ROI 227 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 227 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Голенищево д. да: «санузла» + «отделку» | 118 м² | 8 сот. | 9 900 000 | 83 898 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Икшинский Лес КП да: «ванные» + «отделка» | 110 м² | 8 сот. | 8 300 000 | 75 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Некрасовский пгт да: «санузел» + «ремонт» | 120 м² | 7,3 сот. | 20 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Большое Ивановское д. да: «санузел» + «ремонт» | 120 м² | 8 сот. | 15 750 000 | 131 250 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Малое Ивановское д. да: «ванной» + «отделкой» | 120 м² | 7,7 сот. | 17 000 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Спас-Каменка д. да: «с/у» + «отделка» | 132 м² | 7,5 сот. | 20 999 000 | 159 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новый одноэтажный дом под демонтаж общей площадью 120 кв. М. Дом в высокой степени готовности (80%), никто не жил. Идеальный вариант для тех, кто хочет сэкономить время и деньги перевезти готовую коробку на свой участок и быстро достроить. Характеристики: · Площадь: 120 кв. М. · Этажность: 1. · Комнаты: 3 спальни + кухня-гостиная. · Материал стен: каркас с утеплителем. · Фундамент: дом стоит на бетонных сваях. · Кровля: металочерепица + стропильная система смонтирована. · Инженерные сети: заведены в дом. Условия продажи: · Дом продаётся под демонтаж, перевоз и сборку на новом участке покупателя. · Демонтаж (активный или аккуратный для повторной сборки), погрузка, перевозка силами и за счёт покупателя.