Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Талдом г., Талдомский гор. округ
Дом 67 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.03.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 731 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,79 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈2,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6995
Рейтинг 11/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 769 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 328 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 800 668 | 66 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 4 сот. | 550 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 17,1 сот. | 1 250 000 | 73 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 26 сот. | 5 000 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 49 760 / 72 308 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 161 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 003 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 845 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 529 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 786 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Дальнепрудный СНТ | 82 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 54 878 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 67 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 111 940 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 67 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 111 940 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Смирновские Дачи СНТ | 70 м² | 10 сот. | 2 999 999 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 60 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 56 м² | 9,8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Растовцы д. | 65 м² | 9 сот. | 4 700 000 | 72 308 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Припущаево СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 38 235 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Дружба СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В самом городе.