Дмитровское ш., 24 км от МКАД
Алешинские Просторы КП, Пушкинский гор. округ
Дача 76 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,1 млн → дом ≈2 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Зеленоградская ≈10,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6994
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 738 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 096 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 004 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 368 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Алешино д. | 15 сот. | 4 750 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешино д. | 8,8 сот. | 3 500 000 | 397 727 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешино СНТ | 13 сот. | 9 500 000 | 730 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешино д. | 7,2 сот. | 790 000 | 109 722 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешино д. | 6,8 сот. | 1 552 500 | 228 309 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 7,2 сот. | 790 000 | 109 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешинские Дали ДНП | 16,9 сот. | 7 700 000 | 455 621 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 6,3 сот. | 1 080 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 567 / 49 584 / 80 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 388 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Эко СНТ | 82,1 м² | 6,3 сот. | 3 400 000 | 41 413 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Эко СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бортнево-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Северный Берег дп | 70,9 м² | 7,1 сот. | 1 600 000 | 22 567 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Геолог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Источник СНТ | 89,6 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мечта СТ | 62 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Энергия СНТ | 72,2 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 49 169 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заря-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 449 999 | 63 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Нептун СНТ | 84 м² | 6 сот. | 3 225 000 | 38 393 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в живописном Снт " Алёшино". Ровный, правильный участок 6 соток и двухэтажный дом из бруса общей площадью 76 кв. М. В нескольких минутах ходьбы автобусная остановка до ж/д станции Зеленоградская и Правда. В 1 км расположены Алёшинские пруды. В садовом товариществе дружественные соседи, лес с грибами и ягодами. Показ в любое время по договорённости.