Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Гридино д., Егорьевск гор. округ
Дом 78 м², участок 15 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 15.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Беззубово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №699
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гридино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березовая Роща СНТ | 7,8 сот. | 850 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-7 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шувое пос. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Взлет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шувое пос. | 15,5 сот. | 1 500 000 | 96 774 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шувое пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 411 / 36 752 / 48 551 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 918 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гридино д. | 78 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Шувое пос. | 69 м² | 14,5 сот. | 3 350 000 | 48 551 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ефремовская д. | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шувое пос. | 70 м² | 12,5 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гридино д. | 60 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гридино д. | 59,4 м² | 20 сот. | 1 450 000 | 24 411 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гридино д. | 95,2 м² | 20,3 сот. | 3 999 000 | 42 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 78 м² | 12,8 сот. | 6 700 000 | 85 897 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | 78 м² | 14 сот. | 6 800 000 | 87 179 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Шувое пос. | 90 м² | 11,6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 22.10.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138775614 "Ваш идеальный загородный уголок: деревянный дом 78 м2 на 15 сотках в Гридино! Центральная улица с асфальтом, рядом остановка до Егорьевска. В доме две комнаты, кухня и две холодные пристройки хватит места и для жизни, и для хранения. К дому примыкает сарай, на участке есть гараж. Свет, печное отопление, газ по границе. Рядом лес (грибы, ягоды), храм и святой источник. В посёлке магазин, Ozon и Wildberries, а вся серьёзная инфраструктура (школа, детсад, больница) в соседнем Шувое. Тихо, зелено, но всё нужное под рукой!"