Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Лутосня СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 59,4 м², участок 10 сот., кирпич, 2015 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 888 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 48 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈11,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6985
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 888 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 612 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 973 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лутосня СНТ | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сенеж-3 СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыгино-1 СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыгино-1 СНТ | 16 сот. | 2 100 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Грачи-1 СНТ | 8 сот. | 860 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рысь СНТ | 12,9 сот. | 1 500 000 | 116 279 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рысь СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Валдай СНТ | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рыгино д. | 8 сот. | 100 000 | 12 500 | в продаже 30.01.2019 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рыгино д. | 12,8 сот. | 1 400 000 | 109 375 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 088 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 444 / 51 558 / 130 435 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 298 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 133 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | 60 м² | 7 сот. | 13 000 000 | 216 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Редино д. | 58 м² | 6,5 сот. | 2 960 000 | 51 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 67,2 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Толстяково д. | 46 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 130 435 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 45 м² | 6 сот. | 2 180 000 | 48 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается благоустроенная 2-х этажная баня, 60 кв.м., с капитальной верандой и мангальной зоной. Отделка бани производилась из благородной древесины: кедр, лиственница.Первый этаж: комната отдыха, парилка, с/у. Второй этаж-спальня. СНТ небольшое, по семейному уютное, территория огорожена забором, контролируемый въезд через шлагбаум.