Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Земляне СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 650 тыс. ₽ от 24.07.2022.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 183 тыс. → дом ≈567 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 23 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,35 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль −358 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Власово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6980
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 183 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аист СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 32 046 / 37 000 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 349 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 079 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -358 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Островок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Нарцисс СНТ | 45,5 м² | 5,8 сот. | 1 150 000 | 25 275 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Журавушка СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 499 999 | 34 091 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Слава СТ | 40 м² | 6 сот. | 1 380 000 | 34 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сорокино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Слава СТ | 37,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 79 787 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2022 | 650 000 | история площадки |
| 06.08.2022 | 580 000 (−70 000) | история площадки |
| 14.08.2022 | 620 000 (+40 000) | история площадки |
| 02.09.2022 | 650 000 (+30 000) | история площадки |
| 05.11.2023 | 750 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.02.2025 | 900 000 (+150 000) | история площадки |
| 02.01.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 000 000 (+250 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентам и Разным Помощникам В Продаже, Не Беспокоить! Остановка Власово (Савёловское направление). В снт ходит автобус 10 минут (остановка рядом с станцией). На участке дом(два этажа), вода, свет, сарай(требует внимания) туалет. При желании, можно помыться. Забор внешний, въезд машины на участок. Две яблони. Хорошие и отзывчивые соседи! Практически Всё, что в доме есть оставлю. Продаю не спеша! По телефону расскажу подробнее!