Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Кушки СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 38 м², участок 36 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 57/100 · уверенность 41 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 36 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 58 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈660 тыс. ₽; дом 38 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, колодец.
До ст. Никулки ≈2,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6972
Рейтинг 57/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 18.4 |
| торг | 5 | 71 % | 10.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 14 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 144 000 ₽ (36 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 356 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 684 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 500 / 59 806 / 62 112 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 38 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 38 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 км | Риаль СНТ | 40 м² | 18 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Верба СНТ | 32,2 м² | 24 сот. | 2 000 000 | 62 112 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Александра. Под Авансом до 23 мая. Продаем Участок 36 соток, и деревянный дом 38 метров в охраняемом, огороженном поселке. Дорога асфальтированная. Также на участке есть Баня с душевой. Пруд, 2 беседки, хозяйственный блок и отдельный благоустроенный домик. Участок находится не далеко от въезда в поселок и по документам состоит из двух участков по 15 соток, на самом деле там 36 соток. Колодец на 8 колец. Подходит для питья и приготовления пищи. Вода чистейшая! В доме есть кухня и 2 комнаты. Mебель и техника оcтaeтcя. Элeктричeствo завeдено в дом. Фундамент бетонные столбики, отделка дома деревом. Также есть 2-ой не большой дом, тоже с мебелью, телевидением (он по документам не зарегистрирован). Основному дому около 28 лет сухой и в хорошем состоянии. В отдельном строении санузел с душевой и Сауной, бойлер вещается в душевой на 50 литров. Все личные вещи увезут, мебель остается. Установлены новые ворота. Туалет на улице, торфяной, компостный. Участoк 36 сoтoк с Прудом, куда по весне хозяин запускал раньше мальков и потом рыбачил, также можно окунуться после бани в него. Выcaжены плoдoвыe дepeвья, кустaрники все плодоносят, также цветы, Стоит хорошая большая теплица. Газа в Снт нет, но он есть в соседнем поселке. В этом поселке есть кто живет круглогодично. Сейчас идут переговоры о проведении газа в поселок. Также можно сделать на участке, так как он большой автономную газовую систему и построить новый дом, а можно и на электричестве сейчас много разных вариантов существует. На участке дома не большие, Пруд, Баня, парковочная зона на 3-4 машины, газоны, туалет, сарай для хранения инвентаря. Дороги асфальтированы, проезд круглогодичный (все проезды зимой чистят от снега). Снт Находится в отдалении от дорог, что обеспечивает тишину и отдых. Водоем для купания и рыбной ловли в 10 минутах пешей прогулки. Недалеко река Дубна. Детская площадка. Есть два ближайших продуктовых магазина (летний и круглогодичный). А также вся инфраструктура (сетевые магазины, банки, салоны, поликлиники и тп: рядом с посёлком Вербилки 5 мин на авто). Хорошее сообщение с Москвой. До участка можно добраться электропоездом до ст Вербилки (Савеловское направление), со станции ходит автобус до д. Кушки (10 мин), далее до дома пешком по асфальтированной дороги 7 мин. Также со ст. 94 км можно прогуляться через сосновый лес. Дача подходит для людей кто ценит тишину, чистейший воздух, комфорт и спокойствие. Просмотры по договоренности. Собственник один. В собственности более 5 лет. Очень хорошие соседи, дружные.