Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Политехник СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 105 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 275 тыс. → дом ≈3,12 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,57 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль −932 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Власово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6970
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 276 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 762 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Политехник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рябинушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мир СНТ | 19 сот. | 990 000 | 52 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 273 / 41 916 / 68 093 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 115 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -932 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сигнал СНТ | 102 м² | 6,2 сот. | 3 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мир СНТ | 110 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 64 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Растовцы д. | 102,8 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 68 093 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Журавлик СНТ | 98 м² | 7,2 сот. | 5 300 000 | 54 082 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Жемчужина СНТ | 110 м² | 9,2 сот. | 1 900 000 | 17 273 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Текстильщик СНТ | 110 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 24 545 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мирный-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дубрава СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Универсал-3 СНТ | 95,2 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Журавушка СНТ | 120 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 6,17 соток с двухэтажным брусовым домом, обшитый сайдингом для круглогодичного проживания. В доме печь "Бренеран", на втором этаже 2 спальни, на первом большая комната и кухня, все коммуникации в доме, окна пластиковые, дверь железная утеплённая. На участке центральный летний водопровод + скважина 34м, септик 4 м3, отдельно стоящее здание: баня 6х5м, мастерская, сарай из керамоблоков для разведения птиц, дровник, стоянка для авто. В огороде яблоня, вишни, виноград, ягоды, много цветов. До участка очень удобно добираться на автомобиле (асфальтированная дорога) и своим ходом ( от станции ходит автобус до участков). Рядом лес с грибами и ягодами, пруд, где можно купаться и рыбачить. В шаговой доступности 3 продуктовых магазина, хозтовары, стройматериалы. Приезжайте, и вам не захочется уезжать.