Дмитровское ш., 61 км от МКАД
Осинка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., дерево, 2008 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,47 млн ₽ от 02.05.2024.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈184 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — 10 кВ; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Яхрома ≈16,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6967
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 133 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 079 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 224 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Осинка СНТ | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осинка СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыгино д. | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эскино д. | 34 сот. | 6 200 000 | 182 353 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эскино д. | 6 сот. | 398 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Турбичево с. | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Семья СНТ | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сафоново д. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 411 / 67 836 / 127 059 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 183 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Серебряный ручей КП да: «ванной» + «отделка» | 85 м² | 6,4 сот. | 10 800 000 | 127 059 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубрава-3 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 76,8 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 38 411 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Филимоново пос. да: «санузел» + «отделка» | 85,5 м² | 5,7 сот. | 5 800 000 | 67 836 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.05.2024 | 3 470 000 | история площадки |
| 11.07.2024 | 3 590 000 (+120 000) | история площадки |
| 12.07.2024 | 3 599 000 (+9 000) | история площадки |
| 18.03.2025 | 3 590 000 (−9 000) | история площадки |
| 20.03.2025 | 3 599 000 (+9 000) | история площадки |
| 07.04.2025 | 3 499 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с домом и баней, расположенный в Дмитровском городском округе, 44 км. Рогачёвского шоссе. Участок огорожен, обустроен. На участке двухэтажный дом. общая площадь 85,2 м2. Дом построен в 2008 году, фундамент- ленточный. На первом этаже дома: кухня - терраса, комната 36 м2, отваливается печью - камином. На втором этаже (мансарда) - располагается гостиная и спальня. Во втором доме (баня): на первом этаже баня, на втором - жилая комната площадью 48 м2, в пристройке к бане - душ (бак для воды на 300 литров. нагревается тенами). Водоснабжение - колодец, электричество - 10 кВт (оплата по деревенскому тарифу). На участке: место для парковки машины, площадка под мангал, уличный туалет, а так же плодовые деревья, кустарники. Соседи доброжелательные. Торг уместен.