Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Вертячево д., Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 25 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,61 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,52 млн / целевая ≈4,97 млн / пессимист. ≈4,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈980 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Виноградово ≈8,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №696
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 45 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 615 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 135 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Глиньково д. | 7,8 сот. | 1 399 999 | 179 487 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 650 000 | 126 923 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глиньково д. | 12,5 сот. | 1 650 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глиньково д. | 15,3 сот. | 2 500 000 | 163 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марчуги с. | 10,9 сот. | 1 200 000 | 110 092 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петровское дп | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марчуги с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петровское дп | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Петровское дп | 14,7 сот. | 850 000 | 57 823 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 562 / 87 051 / 127 953 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 247 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 971 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 980 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Петровское с. | 56 м² | 29 сот. | 3 300 000 | 58 929 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Михеевская Долина КП | 64 м² | 14 сот. | 1 700 000 | 26 562 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Москва Река КП | 60 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Чемодурово д. | 62,6 м² | 26,5 сот. | 5 150 000 | 82 268 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Маришкино д. | 50,8 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 127 953 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Старниково д. | 58,3 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 56 м² | 20 сот. | 3 800 000 | 67 857 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Чемодурово д. | 65 м² | 26 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Золотово д. | 56 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 116 071 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Старниково д. | 57 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшой ДОМ на просторном участке 25 соток ! Участок ровный ,сухой в очень живописном месте . Один взрослый собственник.