Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Кучки с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 49 м², участок 11,8 сот., брус.
Цена 1,77 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 11,8 сот. = 242 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 8 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,5 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,66 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈16,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6955
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 71 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 242 000 ₽ (11,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 184 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кучки с. | 7 сот. | 230 000 | 32 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кучки с. | 9,7 сот. | 120 000 | 12 371 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кучки с. | 24 сот. | 474 000 | 19 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кучки с. | 10,7 сот. | 250 000 | 23 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кучки с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кучки с. | 31 сот. | 1 190 000 | 38 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Журавлиная Долина дп | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Журавлиная Долина дп | 9,6 сот. | 135 000 | 14 062 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная Капель дп | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Журавлиная Долина дп | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 37 222 / 55 970 |
| цена объекта | 1 770 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 504 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 657 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 574 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 326 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 158 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Лесная Капель дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Журавли КП | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Красные Всходы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 300 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кузьмино-1 СНТ | 60 м² | 11 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Филипповское д. | 39,6 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Былино д. | 36 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 2 100 000 | история площадки |
| 25.06.2023 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.02.2024 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.09.2024 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.03.2025 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 770 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 770 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в связи с переездом. Находится в экологически чистом районе Тсн ДП "Лесная капель" (сайт Лесная капель), 45 км от г. Сергиев Посад, 42 км от г. Дмитров. Дом 49м2, зимний из двойного мини бруса с прослойкой из холофайбера. Зимой обогревали электрокаминами, в доме было тепло. В планировке две спальни, просторная кухня-гостиная, в которой удобно собраться всей семьёй, кладовая. Внутри дома ремонт не требуется, заходи и живи. Участок 11,8 соток, огорожен забором с улицы металлопрофиль, по периметру сетка рабица. На участке имеется колодец из 8 колец с чистой водой. Из саженцев несколько кустов смородины, малина, два куста орешника, цветы. Вокруг живописная местность, лес. Подъезд Тсн ДП круглый год. Возможна прописка для постоянного проживания.