Дмитровское ш., 40 км от МКАД
Талица СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 100 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 21.09.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,16 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 35 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. пл. 80 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6953
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 156 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Горки-Р СНТ | 8 сот. | 1 999 999 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки-Р СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Талица-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Редькино пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Талица-2 СНТ | 23 сот. | 4 000 000 | 173 913 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Драчево д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ильинское с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 39 474 / 51 491 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 168 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 751 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 185 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.8 км | Сокольниково СНТ | 105 м² | 8 сот. | 6 600 000 | 62 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Орудьево с. | 114 м² | 8,9 сот. | 4 500 000 | 39 474 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Хорошевское СТ | 120 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Пыхино д. | 80 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 32 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Рассвет СНТ | 73,8 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 51 491 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2024 | 3 200 000 | история площадки |
| 27.09.2024 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 06.11.2024 | 3 950 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 02.03.2025 | 3 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.03.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.03.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 3 399 000 (+199 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 199 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 199 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся садовый участок с домом в Дмитровском районе Московской области, Снт Талица в 50 км от Мкад. Расскажу обо всём по порядку: Дом: - 100 квадратных метров (утеплённый), включая веранду; - 2 этажа (верхний мансардный); - В доме русская печь с лежанкой. - Отделка дачная, аккуратная; - На участке есть место для парковки автомобиля; - При строительстве использовались экологически чистые материалы; Участок: - 8,5 соток с полной организацией пространства для вашего комфорта, зона для шашлыка, водопровод по участку и в доме, разводка электрики и освещения по зонам; - На участке есть рубленая русская баня и утеплённый гостевой дом. - Возможность дополнительных построек и перепланировок участка по любым вашим запросам; Инфраструктура: - Закрытый Снт; - Благоустроенный подъезд, близость общественного транспорта (ходит электричка); - До курорта Сорочаны 10 мин; Транспорт: - Свободный выезд на Дмитровское шоссе; - Электричка в шаговой доступности. - Подъездные пути круглогодично обслуживаются; Документы: - 1 взрослый собственник; - Отсутствие обременений; - Оперативный показ и быстрый выход на сделку; Лучшее место для загородного отдыха и жизни в гармонии с природой. Больше информации и подробности по телефону и при показах объекта, звоните! Торг возможен.