Дмитровское ш., 59 км от МКАД
ТАСС ТСН, Дмитровский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 26.05.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 690 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 23 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Орудьево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6951
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 044 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 690 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 811 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Медики ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Топаз СНТ | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дмитровский СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 727 / 45 794 / 62 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 377 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 139 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 438 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | Взлет СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 22 727 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Роднички СНТ | 50 м² | 8,9 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Приветино СНТ | 60,2 м² | 6,5 сот. | 3 350 000 | 55 648 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Березовец СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 941 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 31.08.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно, цена снижена. Продается Летняя дача в стародачном месте. На участке дом 53 кв, на первом этаже 2 спальни, на втором 1 спальня. Отдельно стоящая сауна -кухня. Сауна электрическая, бойлер, душевая. На кухне гарнитур, холодильник, микроволновка, варочная панель на электричестве. На участке ещё есть беседка, сарай, туалет. Из растений яблони, смородина черная, белая, малина, крыжовник. 2 взрослых собственника. Возможна прописка, т. К. Дом по документам жилой. Заявка на подключение к газу от Снт подана в 2024 году.