Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Починки СНТ, Раменский гор. округ
Дом 102,6 м², участок 11,9 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 5,01 млн; первая цена 5,01 млн ₽ от 08.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 50 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 11,9 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 78 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈2,05 млн, покупка после торга ≈2,3 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,23 млн / целевая ≈8,31 млн / пессимист. ≈7,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,04 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈15,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №695
Рейтинг 84/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 72 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 030 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 654 000 ₽ (11,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 049 240 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 227 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Починки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 9,3 сот. | 1 350 000 | 145 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 14 сот. | 2 050 000 | 146 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 9,3 сот. | 1 500 000 | 161 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Починки д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Починки д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Починки д. | 42,3 сот. | 13 503 000 | 319 220 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Починки д. | 37,5 сот. | 12 999 999 | 346 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 052 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 000 / 88 866 / 96 834 |
| цена объекта | 2 703 240 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 297 754 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 770 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 386 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 036 246 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Долина Озер КП да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 107,4 м² | 11 сот. | 10 400 000 | 96 834 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Заворово-2 КП да: «санузел» + «отделкой» | 102 м² | 11,6 сот. | 8 900 000 | 87 255 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Никоново КП да: «ванная» + «ремонт» | 105 м² | 11 сот. | 9 500 000 | 90 476 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Вишняково с. да: «ванная» + «мебелью» | 100 м² | 12 сот. | 7 800 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Нива СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 100 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 27 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 5 006 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 4 505 400 (−500 600) | история площадки |
| 22.10.2026 | 3 153 780 (−1 351 620) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 928 510 (−225 270) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 703 240 (−225 270) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 703 240 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом, расположенный по адресу: Московская область, Раменский городской округ, д.Починки, СНТ "Починки" (50:23:0050166:961), площадью 102,6 кв.м. земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Ганусовское, СНТ "Починки", уч. 213 (50:23:0050166:299), площадью 600 кв.м. Земельный участок, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Ганусовское, СНТ "Починки", уч. 214 (50:23:0050166:313), площадью 593 кв.м.