Дмитровское ш., 40 км от МКАД
Яхрома г., Дмитровский гор. округ
Дом 45 м², участок 14 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, поднимали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 15.11.2025.
Рейтинг 54/100 · уверенность 65 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 2,93 млн → дом ≈219 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,93 млн / целевая ≈4,44 млн / пессимист. ≈3,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈366 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Яхрома ≈0,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6949
Рейтинг 54/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 931 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 219 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 867 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 271 000 | 408 875 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 1 248 850 | 156 106 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 000 / 102 222 / 170 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 366 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Афанасово д. | 45 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 102 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 48 м² | 14 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Виктория-2 СНТ | 46 м² | 9 сот. | 3 750 000 | 81 522 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Капорки д. | 42,3 м² | 12 сот. | 5 300 000 | 125 296 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 50 м² | 19,5 сот. | 8 500 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 31.10.2026 | сохраненная копия | |
| 5.6 км | Деденево пгт | 48 м² | 21 сот. | 3 690 000 | 76 875 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Темп-Шереметьево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Иванцево д. | 38 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 144 737 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 50,4 м² | 13 сот. | 16 990 000 | 337 103 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Афанасово СНТ | 36 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 150 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 45кв. М, с земельным участком 14 соток, расположенный г. Яхрома. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Коммуникации: электричество, газ и вода в 100м.