Дмитровское ш., 35 км от МКАД
Лесная Поляна КП, Дмитровский гор. округ
Дача 13,8 м², участок 8,7 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 45 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 914 тыс. → дом ≈586 тыс. ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 54 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈276 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −463 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Драчёво ≈6,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6946
Рейтинг 33/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 21.4 |
| торг | 5 | 41 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.3 |
| участок | 5 | 43 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 914 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 585 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 464 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Андрейково-1 СНТ | 11 сот. | 1 658 000 | 150 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково-1 СНТ | 6,3 сот. | 1 008 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково-1 СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково-1 СНТ | 12 сот. | 2 990 000 | 249 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Андрейково дп | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Андрейково-1 СНТ | 13,8 сот. | 1 658 400 | 120 174 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково дп | 17 сот. | 2 900 000 | 170 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково дп | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково дп | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Андрейково дп | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 276 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 167 / 102 382 / 150 000 |
| цена объекта | 1 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 360 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 088 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -462 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.8 км | Березка-1 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 650 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Желтиково-3 СНТ | 15,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Родник СНТ | 10 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Березы СНТ | 10 м² | 6,6 сот. | 995 000 | 99 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 1 599 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 499 999 (−99 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под Авансом ДО 8 Июня! Продается дача -13.8 м2, с земельным участком 8.7 м2 в Дмитровском районе гармония природы и комфорта! Предлагаем к продаже земельный участок в живописном уголке Московской области: Дмитровский муниципальный район, сельское поселение Костинское, территория объединения "Лесная поляна". Это идеальное место для тех, кто мечтает о собственном доме вдали от городской суеты, но без потери связи с цивилизацией. Природа и экология. Территория объединения "Лесная поляна" окружена лесами и зелёными зонами чистый воздух, тишина и красота природы каждый день. Простор для реализации идей. Участок подходит для строительства жилого дома, или организации загородного отдыха. Транспортная доступность. До участка легко добраться как на личном, так и на общественном транспорте: На автомобиле: выезд на Дмитровское шоссе одну из самых удобных трасс Подмосковья. Время в пути от Мкад около 60-70 минут (в зависимости от трафика). Дороги в районе регулярно обслуживаются, зимой очищаются. Общественный транспорт: до ближайшей железнодорожной станции можно доехать на автобусе или такси (расстояние около 10 км). Электрички с этой станции идут до Москвы (Савёловский вокзал), время в пути примерно 11,5 часа. Маршруты автобусов: регулярные рейсы связывают сельское поселение Костинское с городом Дмитров и другими населёнными пунктами района. Инфраструктура. Несмотря на загородное расположение, рядом есть всё необходимое для комфортной жизни: В селе Костинское: магазины продуктов, аптека, отделение почты, фельдшерскоакушерский пункт. Город Дмитров (15-20 минут на машине): крупные супермаркеты, школы, детские сады, поликлиники, спортивные комплексы, кафе и рестораны. Близлежащие объекты: в радиусе 10-15 км базы отдыха, озёра и пруды для рыбалки и пикников, лесные тропы для прогулок и велопоходов. Коммуникации: возможность подключения электричества, газа и воды (уточняется по запросу поможем с согласованием). Один взрослый собственник. Без обременений. Звоните прямо сейчас, чтобы узнать подробности, договориться о просмотре и оформить сделку на выгодных условиях.