Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Дубрава-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 21,5 м², участок 6 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 54 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 44 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈330 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈432 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Икша ≈1,1 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6944
Рейтинг 51/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 18.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 690 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 192 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 108 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Икша пгт | 6,3 сот. | 1 582 500 | 251 190 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икша пгт | 8,6 сот. | 2 140 000 | 248 837 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икша пгт | 7,3 сот. | 1 822 500 | 249 658 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Икша пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша пгт | 6,3 сот. | 1 249 000 | 198 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-104 46-й км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 14 сот. | 8 690 000 | 620 714 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 6,7 сот. | 1 045 000 | 155 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 330 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 140 000 / 225 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 396 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 056 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 717 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Дмитровская Слобода ДНП | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Подосинки пос. | 24 м² | 4,6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Прогресс СНТ | 23 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 84 783 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Поляна СНТ | 24 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 208 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Некрасовский пгт | 26,6 м² | 5,8 сот. | 4 500 000 | 169 173 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Якшино д. | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | У сердца Яхромы КП | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Лизинком ССПК | 18 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Нива-1 СТ | 26,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 57 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135766730 Дача 21 м2 на участке 6 соток в Снт "Дубрава-1" (15 мин пешком до ст. Икша)*. Продается уютная дача для отдыха всей семьей. Удачное расположение, обжитое Снт и отличная транспортная доступность. Основные характеристики: *Участок: 6 соток, ровный, правильной формы. * Ограждение: по фасаду современный профлист, по бокам сетка-рабица. * Коммуникации: на участке своя скважина (всегда есть вода для полива и хозяйственных нужд). * Хозпостройки: на участке установлен хозблок для хранения садового инвентаря и техники. О доме: * Площадь дома 21 кв. М. Преимущества расположения и Снт: * Безопасность: закрытая территория, въезд под контролем, видеонаблюдение. * Круглогодичный комфорт: многие соседи живут постоянно, дороги зимой регулярно чистят от снега. * Транспорт: всего 15 минут спокойным шагом до ж/д станции Икша. * Экология: рядом лес, тихое место, свежий воздух идеально для восстановления сил после городской суеты. Это готовый вариант для тех, кто хочет иметь свой уголок за городом без лишних хлопот. *Документы готовы к сделке. Оперативный показ в удобное для вас время! *. Остались вопросы или хотите записаться на просмотр? Звоните или пишите.