Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Родник СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,47 млн → дом ≈234 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 32 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −721 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Иванцево ≈1,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6942
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 15.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 466 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ласточка СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 13,5 сот. | 3 900 000 | 288 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горняк СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево-2 СНТ | 6,2 сот. | 1 435 200 | 231 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ближнево д. | 25,1 сот. | 4 111 144 | 163 791 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ближнево д. | 6,6 сот. | 1 116 880 | 169 224 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 55 393 / 81 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 905 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 524 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Росток СНТ | 35 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 48 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Прогресс СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Яхрома Ривер дп | 30 м² | 10,5 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Восточное СНТ | 31,2 м² | 5,9 сот. | 1 950 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136158448 Продается земельный участок с летним домом в Снт Родник, г. Дмитров, карьер Мжбк. В 5 км от города Дмитрова, 53 км от Мкад по Дмитровскому шоссе. Земли населенных пунктов! Вид разрешенного использования для садоводства! 8,0 соток! Межевание сделано! Дом щитовой, двухэтажный, тpeбуeт косметического peмoнта. В наличии чeтырe кoмнaты и вeрaнда. Вoдoснабжениe летнeе, cанузeл нa улицe. Рядом с Снт находится карьер, который можно использовать для купания. До ближайшего мaгазина мoжнo дойти пешком. Участок огорожен забором. Дороги зимой чистят. Остановка общественного транспорта в 10 минутах ходьбы.